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Al tiempo de tramitar la obtención de
un préstamo hipotecario, hay que tener en cuenta:
a) Cuantía del préstamo: aunque actualmente
en algunos casos es posible obtener la financiación del precio
total de la vivienda, es conveniente limitarlo a lo que realmente
se necesite, en atención a los cuantiosos gastos que conlleva
la compra de una vivienda con el aditamento de un préstamo
hipotecario.
b) Información de las ofertas hipotecarias: No todos
los bancos tienen establecidas las mismas condiciones. Debe conocerse
las de algunas entidades bancarias y elegir aquella que resulte
más económica. El Banco habitualmente utilizado no
es siempre el mejor para la obtención de un préstamo
hipotecario.
c) Solicitud del préstamo: Para el estudio de la concesión
del préstamo, el Banco precisa comprobar la situación
registral y la tasación del inmueble, cuyos gastos serán
de cuenta del cliente.
d) Concesión del préstamo: El Banco puede conceder
o denegar el préstamo, siendo un factor decisivo el de la
solvencia económica del cliente, al margen del valor del
inmueble, no siendo extraña la petición de unos fiadores
que, además de la garantía del bien hipotecado, responden
del cumplimiento de los pagos.
e) Formalización: Una vez concedido el préstamo,
procede el otorgamiento de las escrituras públicas, una por
la compraventa y otra por la hipoteca, requisito imprescindible
para posibilitar su inscripción el Registro de la Propiedad.
El prestatario (quien recibe el préstamo) tiene derecho a
examinar el contenido de la escritura antes del día de su
firma, y a pedir a Notario que vaya a autorizarla la aclaración
de las dudas que se le planteen.
La escritura ha de contener todas las cláusulas con los datos
esenciales del préstamo (capital, plazo de amortización
y número de cuotas mensuales con la fecha de la primera y
de la última, la posible amortización anticipada con
sus posible gastos, los intereses (tipo fijo o variable, perfectamente
definidos); gastos (notariales y registrales, gastos de tramitación)
seguro de incendios de la finca hipotecada, intereses de demora.
El solicitante del préstamo no debe tener inconveniente alguno
en solicitar la ayuda del Notario autorizante para que le resuelva
todas sus dudas. También hay que decir que dada la solvencia
y seriedad de las entidades bancarias y la popularización
de este tipo de préstamos, los Notarios casi actúan
de oficio cuando advierten alguna irregularidad o error.
f) Cancelación: El hecho de haber pagado la totalidad
del préstamo, no cancela la garantía concedida por
el mismo, que figura inscrita en el Registro de la Propiedad. Para
eliminar esta anotación de hipoteca es preciso que la entidad
prestamista otorgue una nueva escritura (en la que no comparece
el prestatario) reconociendo haber sido pagado íntegramente
el préstamo, cuyo documento debe ser inscrito en el Registro.
Los gastos de todo ello son de cuenta del prestatario.
g) Impuestos: Si el préstamo lo realiza una entidad
bancaria o persona jurídica habitualmente dedicada a estas
actividades, el acto está sujeto al IVA, pero exento. La
hipoteca tributa por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales
y Actos Jurídicos Documentados al tipo del 0,50%.
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