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Manuel Roberto Enguídanos
Presidente del Colegio de AA.FF. de Valencia
La vivienda es el bien más costoso que
adquieren las familias españolas, y en más de un 80%
los hogares españoles están en fincas sujetas al régimen
de propiedad horizontal o en comunidad. Existe la mala interpretación
de considerar sólo como propiedad el interior de la vivienda
de cada uno, de puertas adentro, pensando que lo exterior –que
es precisamente lo que constituye la propiedad horizontal, puesto
que lo externo son los elementos comunes compartidos- es intranscendente,
cuando la realidad es que esas cosas comunes (estructura, fachada,
cubierta, escaleras, servicios, etc.) son las que posibilitan la
seguridad y la habitabilidad de la vivienda.
Por otra parte, el suelo urbano es escaso
e irreemplazable, por lo que debe ser aprovechado debidamente, sustentando
edificios en condiciones. Todo esto es ajeno a lo que los interesados
entienden como su propiedad, sin tener en cuenta su transcendencia
y la necesidad de prevenir y mantenerlos. Por contra, en la conservación
de otros bienes infinitamente menos precisos y preciosos que la
vivienda, hay un esmero y atención que no se presta a ésta.
Ocurre con los automóviles, a los que se dedica tiempo, incluso
de modo personal ,para lavarlos, pintarlos, cambiar aceite, ruedas,
frenos, etc., haciendo lo que debe hacerse, mantenerlo y conservarlo
en perfecto estado. Mucha mayor atención debe darse a la
conservación del inmueble, y a eso tiende la política
urbanística. Muchas Comunidades Autónomas y algunos
Ayuntamientos han dictado normas para la revisión obligatoria
de los edificios que cuenten con determinada antigüedad (Comunidad
Valenciana, Madrid, Barcelona...), cuyas normas no hacen mas que
reiterar, una vez más, lo que ya es una obligación
establecida desde hace más de un siglo, y contínuamente
recordada en una serie de disposiciones legales, como:
CODIGO CIVIL (del año 1888, o sea, hace 114 años)
Art. 1554: El arrendador está
obligado a hacer todas las reparaciones necesarias a fin de conservar
la finca en estado de servir.
Art. 1907: El propietario de un edificio
es responsable de los daños que resulten de la ruina de todo
o parte de él, si ésta sobreviniera por falta de las
reparaciones necesarias.
LEYES DEL SUELO 1956 Y 1976
Art. 171: “Los propietarios de
los terrenos, urbanizaciones, edificaciones y carteles, deberán
mantenerlos en condiciones de seguridad, salubridad y ornato públicos.”
LAU 1946
Art. 136: Las reparaciones necesarias
a fin de conservar la vivienda o local de negocio en estado de servir,
serán a cargo del arrendador.”
LAU 1956
Art. 107: mismo texto que 1946
LAU 1964
Art. 107: mismo texto que 1946
LAU 1994
Art. 21: El arrendador está
obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas
las reparaciones que sean necesasrias para conservar la vivienda
en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido....
La obligación de reparación tiene su límite
en la destrucción de la vivienda por causa no imputable al
arrendador.
LPH 1999
Art. 9.f) : Contribuir, con arreglo
a su respectiva cuota de participación, a la dotación
del fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios
para atender las obras de conservación y reparación
de la finca.
Art. 10: Será obligación
de la comunidad la realización de las obras necesarias para
el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de
sus servicios, de modo que reúna las debidas condiciones
estructurales, de estanqueidad, habitabilidad y seguridad.
LEY ORDENACION EDIFICACION 5-11-99
Art. 16. 1: Son obligaciones de los
propietarios conservar en buen estado la edificación,mediante
un adecuado uso y mantenimiento, así como recibir, conservar
y transmitir la documentación de la obra ejecutada y los
seguros y garantías con que ésta cuente.
2. Son obligaciones de los usuarios,
sean o no propietarios, la utilización adecuada de los edificios
o de parte de los mismos de conformidad con las instrucciones de
uso y mantenimiento, contenidas en la documentación de la
obra ejecutada.
LEY 15 NOVIEMBRE 1994 REGULADORA DE LA ACTIVIDAD
URBANISTICA EN LA COMUNIDAD VALENCIANA.
Art. 86. Deber de conservación
y rehabilitación.Los propietarios de terrenos, construcciones
y edificios deberán mantenerlos en condiciones de seguridad,
salubridad, ornato público y decoro, realizando los trabajos
y obras precisas para conservar o rehabilitar en ellos las condiciones
imprescindibles de habitabilidad o uso efectivo que permitirían
obtener la licencia administrativa de ocupación para el destino
que les sea propio. Será exigible este deber aun cuando no
hubiere norma específicamente apalicable sobre protección
del medio ambiente, patrimonios arquitectónicos y arqueológicos
o sobre rehabilitación urbana. Si las hubiese, se cumplirá
con total respeto a las mismas.
Art. 87. Inspección periódica
de construcciones. Los propietarios de toda edificación catalogada
o de antigüedad superior a 50 años, deberán promover,
al menos cada cinco años, una inspección a cargo de
facultativo competente, para supervisar su estado de conservación.
Dicho facultativo consignará los resultados
de su inspección, expidiendo un certificado que describa
los desperfectos apreciados en el inmueble, sus posibles causas
y las medidas prioritarias recomendables para asegurar su estabilidad,
seguridad, estanqueidad y consolidación estructurales o para
mantener o rehabilitar sus depedencias en condiciones de habitabilidad
o uso efectivo según el destino propio de ellas. Asimismo
dejará constancia del grado de realización de las
recomendaciones expresadas con motivo de la anterior inspección
periódica. La eficacia del certificado exige remitir copia
de él al Ayunbtamiento y al Colegio profesional correspondiente.
El Ayuntamiento podrá exigir de los
propietarios la exhibición de los certificadios actualizados
de inspección periódica de construcciones y, si descubriera
que éstas no se han efectuado, podrá realizarlo a
costa de los obligados.
Es evidente que del incumplimiento de esa
obligación de mantener y conservar, se derivan responsabilidades
por los daños y perjuicios que pudieran originarse , sin
olvidar que esa responsabilidad se traslada al Administrador de
Fincas cuando éste no advierte a sus representados la necesidad
de conservar adecuadamente los inmuebles, o incumple o retrasa por
su negligencia la ejecución de reparaciones, que dan lugar
a accidentes. Téngase en cuenta el art. 20 de la LPH que
impone al Administrador la “obligación” de atender
a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo
las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata
cuenta de ellas al Presidente o, en su cas, a los propietarios.
De esa obligación no se excluye el Administrador de fincas
cedidas en renta, que tiene también la obligación
de mantener y conservar los bienes que tiene encomendados.
Los propietarios deben aceptar por convencimiento
las revisiones técnicas de sus edificios, y aunque no existiera
obligación legal para ello, deberían hacerlo, porque
hay que sustituir la cultura de la reparación, casi previa
al colapso y la ruina, por la preventiva del mantenimiento y de
la conservación, que a la larga es más rentable.
Los Colegios de Administradores de Fincas,
a través de sus profesionales, pueden y deben ofrecer su
ayuda y colaboración en el cumplimiento de estas obligaciones.
Se reitera la conveniencia de hacerlo, así como extremar
el celo para difundir en las comunidades una cultura de mantenimiento
y conservación. Colegios de AA.FF. y colegiados han de proyectar
su actuación más allá de una simple gestión
administradora, y deben velar por todos los intereses que tienen
encomendados, haciendo las recomendaciones que procedan, debiendo
ser los rectores del inmueble en el cumplimiento de sus obligaciones
y de cuanto consideren conveniente para la mejor conservación
de los bienes y el mayor rendimiento de los mismos. No olvidemos
que lo que hagan los Colegios por la sociedad, es lo que dará
un mayor prestigio a la profesión.
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