VISIÓN PANORÁMICA.

La regulación de la esperada normativa reguladora de los arrendamientos urbanos ha dado lugar a encontrarnos con una legislación que presenta dos aspectos distintos.

De un lado, nos encontramos, en efecto, con una nueva ley, ya que a partir del 1 de enero de 1995, todos los contratos se rigen por normas distintas.

De otro, no ha sido totalmente derogada la del año 1964, la cual seguirá vigente durante muchos años y, por tanto, ambas continuarán coexistiendo.

Además, hay un tercer aspecto, y es que la modificación no afecta a todos los contratos vigentes por igual, ya que habrá que distinguir entre los anteriores y los posteriores al Real Decreto 2/85, de 30 de abril (conocido como "Decreto Boyer").

Las modificaciones contenidas en la nueva normativa se refieren a los contratos anteriores al citado Real Decreto-Ley.

Para una mejor comprensión de ella, no hay que olvidar que toda la legislación de arrendamientos se basa en dos conceptos; de un lado, la estabilidad, indispensable para el uso de la vivienda o de un local comercial y el precio, por otro, que ha de procurarse sea razonable.

La reforma introducida con la nueva legislación trata de buscar el equilibrio entre ambos factores, proponiendo que el arrendatario pueda elegir entre una estabilidad algo modificada, aceptando la actualización de su renta (precio) según el IPC o mantener la misma, quedando limitada su estabilidad (8 años si es una vivienda y 5 si es un local comercial).

En los locales de negocio, por lo que se refiere a la estabilidad, se establece una diferenciación según se trate de una persona física o de una persona jurídica.

En las Disposiciones Transitorias de la Ley, la 2ª y la 3ª se refieren a la estabilidad, al tratar de las "subrogaciones y extin-ciones" y "Otros derechos para el inquilino" y al precio, cuando hablan de "Actualización de la renta" y "Otros derechos para el arrendador".

En cuanto a la proyección de la nueva legislación hacia el futuro, para las viviendas se fija un período de 5 años, en el que existirán la prórroga forzosa, las subrogaciones y la limitación en los aumentos de la renta. Para los locales de negocio (los más frecuentes entre los de uso distinto al de vivienda) se aprecia una gran libertad de pactos.

No podemos ocultar que esta reforma, tan esperada, deja importantes cuestiones sin precisar, lo que origina dudas al ser interpretadas, aparte de que contiene muchas excepciones y limitaciones originadas y justificadas en situaciones de verdadera necesidad que no pueden desatenderse. Esperamos que el tiempo y la experiencia, aparte de la actuación de los Tribunales, vayan corrigiendo y solucionando todo ello.

TÍTULO I. ÁMBITO DE LA LEY

ARTICULO 1. Ámbito de aplicación.

La presente Ley establece el régimen jurídico aplicable a los arrendamientos de fincas urbanas que se destinen a vivienda o a usos distintos del de vivienda.

ARTICULO 2. Arrendamiento de vivienda.

1. Se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.

2. Las normas reguladoras del arrendamiento de vivienda se aplicarán también al mobiliario, los trasteros, las plazas de garaje y cualesquiera otras dependencias, espacios arrendados o servicios cedidos como accesorios de la finca por el mismo arrendador.

ARTICULO 3. Arrendamiento para uso distinto del de vivienda.

1. Se considera arrendamiento para uso distinto del de vivienda aquel arrendamiento que recayendo sobre una edificación tenga como destino primordial uno distinto del establecido en el artículo anterior.

2. En especial, tendrán esta consideración los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea esta de verano o cualquier otra, y los celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cualquiera que sean las personas que los celebren.

ARTICULO 4. Régimen aplicable.

1. Los arrendamientos regulados en la presente Ley se someterán de forma imperativa a lo dispuesto en los Títulos I, IV y V de la misma y a lo dispuesto en los apartados siguientes de este artículo.

2. Respetando lo establecido en el apartado anterior, los arrendamientos de vivienda se rigen por lo dispuesto en el Título II de la presente Ley, en su defecto, por la voluntad de las partes y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.

Se exceptúan de lo así dispuesto los arrendamientos de viviendas cuya superficie sea superior a trescientos metros cuadrados o en los que la renta inicial en cómputo anual exceda de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional en cómputo anual. Estos arrendamientos se regían por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el Título II de la presente Ley y, supletoriamente, por las disposiciones del Código Civil.

3. Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 1, los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el Título III de la presente Ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.

4. La exclusión de la aplicación de los preceptos de esta Ley, cuando ello sea posible, deberá hacerse de forma expresa respecto de cada uno de ellos.

ARTICULO 5. Arrendamientos excluidos.

Queda excluidos del ámbito de aplicación de esta Ley:

a) El uso de las viviendas que los porteros, guardas, asalariados, empleados y funcionarios, tengan asignadas por razón del cargo que desempeñen o del servicio que presten.

b) El uso de las viviendas militares, cualquiera que fuese su calificación y régimen, que se regirán por lo dispuesto en su legislación específica.

c) Los contratos en que, arrendándose una finca con casa-habitación, sea el aprovechamiento agrícola, pecuario o forestal del predio la finalidad primordial del arrenda-miento. Estos contratos se regirán por lo dispuesto en la legislación aplicable sobre arrendamientos rústicos.

d) El uso de las viviendas universitarias, cuando éstas hayan sido calificadas expresamente como tales por la propia Universidad propietaria o responsable de las mismas, que sean asignadas a los alumnos matriculados en la correspondiente Universidad y al personal docente y de administración y servicios dependiente de aquélla, por razón del vínculo que se establezca entre cada uno de ellos y la Universidad respectiva, a la que corresponderá en cada caso el establecimiento de las normas a que se someterá su uso.

TITULO II. DE LOS ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA

CAPITULO PRIMERO. NORMAS GENERALES

ARTICULO 6. Naturaleza de las normas.

Son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice.

ARTICULO 7. Condición de arrendamiento de vivienda.

El arrendamiento de vivienda no perderá esta condición aunque el arrendamiento no tenga en la finca arrendada su vivienda permanente, siempre que en ella habiten su cónyuge no separado legalmente o de hecho, o sus hijos dependientes.

ARTICULO 8. Cesión del contrato y subarriendo.

1. El contrato no se podrá ceder por el arrendatario sin el consentimiento escrito del arrendador. En caso de cesión, el cesionario se subrogará en la posición del cedente frente al arrendador.

2. La vivienda arrendada sólo se podrá subarrendar de forma parcial y previo consentimiento escrito del arrendador.

El subarriendo se regirá por lo dispuesto en el presente Título para el arrendamiento cuando la parte de la finca subarrendada se destine por el subarrendatario a la finalidad indicada en el artículo 2.1. De no darse esta condición se regirá por lo pactado entre las partes.

El derecho del subarrendatario se extinguirá, en todo caso, cuando lo haga el del arrendatario que subarrendó.

El precio del subarriendo no podrá exceder, en ningún caso, del que corresponda al arrendamiento.